Чаще всего компании арендуют помещения для своей деятельности, а не являются собственниками зданий. Там, где есть аренда, есть и договор о ней, а значит, распределение обязанностей. И если тонкости сроков оплаты, ее размера, содержания и текущего ремонта в договорах прописаны обычно довольно четко, то на разные «дополнительные» темы вроде обеспечения пожарной безопасности часто не обращают внимания. При этом если происходит какое-то чрезвычайное происшествие, тем более повлекшее за собой значительный материальный ущерб или травмы людей, проверяющие органы изучают и вопрос о том, кто именно был ответственным за безопасность объекта. И если данный вопрос не урегулирован договором, то под санкции за нарушение может попасть любая сторона, а то и обе. В правилах противопожарного режима не указано разделение на ответственность арендатора и арендодателя, там лишь даны сами требования к пожарной безопасности и обозначено, что их выполнение обеспечивает руководитель организации. Какой именно организации – решается самими договаривающимися сторонами.
Согласно мнению Верховного Суда РФ от 27 сентября 2006 года:
«Ответственность за нарушение правил пожарной безопасности возлагается на лицо, владеющее, пользующееся или распоряжающееся имуществом на законных основаниях, то есть таким лицом может быть как арендодатель, так и арендатор.
Поскольку стороны в договоре аренды могут сами урегулировать вопрос об объеме обязанностей в области обеспечения правил пожарной безопасности, к ответственности за нарушение этих правил должно быть привлечено лицо, которое не выполнило возложенную на него обязанность.
При этом если в договоре аренды указанный вопрос не урегулирован, то ответственность за нарушение требований пожарной безопасности может быть возложена как на арендатора, так и на арендодателя в зависимости от того, чье противоправное, виновное действие (бездействие) образовало состав административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена ч. 1 ст. 20.4 КоАП РФ».
Как разрешить данный вопрос? Проще всего это сделать еще на этапе заключения договора, но если он уже заключен, то можно пересмотреть его, добавив дополнительные соглашения. Обычной практикой считается распределение обязанностей сообразно ст. 616 ГК РФ. В ней говорится, что арендодатель отвечает за капитальный ремонт объекта, в то время как арендатор содержит его в исправном состоянии и проводит текущий ремонт. При этом под капитальный ремонт обычно подпадают и все глобальные системы, охватывающие все здание, вроде пожарного водопровода или системы оповещения. За арендатором чаще всего остаются вопросы соблюдения противопожарного режима, обучение, инструктирование его работников, обеспечение арендованных помещений первичными средствами пожаротушения и информирование арендодателя о возможных проблемах на арендованных участках.
Вывод: при заключении договора стоит уделить внимание вопросу распределения обязанностей в области обеспечения безопасности объекта, в том числе пожарной безопасности. Сделать это можно руководствуясь статьей 616 ГК РФ. Если договор уже заключен, можно пересмотреть его или вынести распределение обязанностей в отдельное дополнительное соглашение. За соблюдение правил и норм пожарной безопасности в компании должен быть назначен ответственный, в обязанности которого также стоит включить взаимодействие с другой стороной договора аренды. Чем подробнее и развернутее будут прописаны обязанности, тем легче в дальнейшем будет организовать взаимодействие между арендатором и арендодателем, а при необходимости – отстаивать свои интересы, если произойдет чрезвычайное происшествие или проверка выявит нарушения.